(Nova
Série Vizinhos – Parte 1)
Veja como proceder se o
prédio vizinho está prestes a desabar oferendo risco a você e à sua família.
Olá, JusAmiguinhos. Para
ler esse post você pode colocar
aquela música da Miley Cirus que diz assim: You
came like a wrecking ball, porque hoje nós vamos falar sobre demolição.
A existência de vizinhos
malas não é novidade pra ninguém, só que às vezes a ausência deles é pior que a
presença.
Há muitos imóveis antigos
que são abandonados à própria sorte por seus donos e com o passar do tempo a
natureza se encarrega de enfraquecer a estrutura e você olha para o lado já preocupado
com o que será da sua casa no próximo temporal.
Em muitos casos há até rachaduras
visíveis, mas nada é feito, nem pelo dono e nem pelo Poder Público, que em
muitos lugares sequer realiza fiscalizações.
Além do risco visível, há
também os riscos invisíveis, visto que esses imóveis muitas vezes são utilizados
como esconderijo de drogas, abrigo de malfeitores e ainda podem constituir
lugares propícios para o acúmulo de lixo e consequente proliferação de doenças,
tais como dengue, zika e chikungunya.
Veja quais são suas alternativas:
Se
mudar
É claro que uma
possibilidade é você se mudar e deixar o problema para outra pessoa resolver.
Só que essa alternativa é
definitivamente a mais cara e se você assim como eu não tem uma árvore de
dinheiro em casa, provavelmente terá de pular para as próximas.
Alugar
um trator e demolir você mesmo
Não deixa de ser uma
possibilidade, mas é claramente ilegal.
Se você fizer isso estará
cometendo o crime de exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do
Código Penal).
Isso porque, embora você
tenha uma pretensão legítima (demolir por causa do risco), existem meios legais
adequados para resolver a questão.
É um crime de menor
potencial ofensivo (art. 61 da Lei 9.099/95), pois a pena é de detenção, de
quinze dias a um mês, ou multa, ou seja, desde que você assine o Termo
Circunstanciado de Ocorrência se comprometendo a comparecer ao Juizado Especial
Criminal não ficará preso (art. 69, parágrafo-único da Lei 9.099/95).
Apesar de que é difícil ficar
preso, responder um processo criminal é muito caro, porque você tem que
contratar advogado e provavelmente ainda gastará dinheiro para fechar um acordo
com o proprietário do imóvel e o Ministério Público para se livrar da pena (art.
72 e seguintes da Lei 9.099/95).
Isso sem contar que pega
muito mal para sua imagem profissional e social.
Ninguém quer ser
conhecido como o louco do trator!
Esqueci de mencionar que
se você assim como eu não sabe operar um trator acabará causando um desastre e
correndo o risco de destruir outras casas ao redor, ferir ou até matar pessoas.
Importante mencionar
também que o aluguel de um trator não deve ser barato.
Na somatória geral dos
custos e riscos que essa opção gera fica até tentadora a ideia de se mudar.
Entrar
em contato com o proprietário
Essa é a mais sensata das
opções, porém não necessariamente a mais simples.
Afinal, em muitos casos
você não sabe nem quem é o dono ou se sabe não tem como entrar em contato.
Se for possível fale com
alguém da família, amigo ou conhecido do proprietário ou se você souber o endereço
dele notifique-o formalmente por meio de uma carta com Aviso de Recebimento (AR).
Envie fotos do imóvel e
lembre-se de informar que você e sua família correm sérios riscos, pois a ideia
aqui é gerar empatia (fazer o outro se colocar no seu lugar) e com isso
estimulá-lo a agir.
Essa é a alternativa
menos traumática, mas em muitos casos impossível ou ineficiente.
Notificar
a Prefeitura
Certos Municípios não
fiscalizam por falta de pessoal para estar nas ruas, mas muitos deles respondem
notificações formais.
Então ligue ou verifique
no site da Prefeitura de sua cidade como fazer e onde levar uma notificação por
escrito.
Nesse caso, lembre-se de anexar
fotos do imóvel em ruínas para fundamentar o seu pedido.
Se tudo der certo a
Prefeitura notificará o proprietário do imóvel e fixará um prazo para a tomada
de providências, podendo ela mesma requerer judicialmente a demolição em caso
de não atendimento.
Ajuizar
uma ação demolitória
Se a Prefeitura da sua
cidade não é conhecida por ser eficiente e você prefere tomar uma medida legal
por sua própria conta então o melhor é entrar com uma ação demolitória.
O Código Civil estabelece
que:
Art.
1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio
vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que
lhe preste caução pelo dano iminente.
Esta ação tem como
objetivo obrigar o proprietário de um imóvel em ruínas a repará-lo ou em último
caso proceder a sua demolição.
Pelo fato de se tratar de
um imóvel, o valor da causa (art. 291 do Novo Código de Processo Civil) vai lá
pra cima e assim não será possível ajuizar a ação no Juizado Especial Cível
cujo limite é de 40 salários mínimo (art. 3º, I, da Lei 9.099/95).
Você necessariamente precisará
contratar um advogado particular ou se valer dos serviços da Defensoria Pública
caso prove não ter condições de arcar com os honorários.
O Novo Código de Processo
Civil (Lei 13.105/15) não previu um procedimento especial para a Ação
Demolitória o que significa que ela seguirá o rito ordinário, em outras palavras,
vai demorar.
Apesar disso, seu
advogado poderá fazer um pedido de tutela de urgência (art. 300 e seguintes do
Novo Código de Processo Civil) para que o juiz determine providências o quanto
antes.
Dificilmente o juiz vai
mandar demolir logo sem ao menos tentar ouvir a outra parte, mas ao menos uma
ordem pra reforçar as estruturas deve ser possível conseguir.
É importante atentar para
o estado civil do proprietário do imóvel porque essa ação é fundada em direito
real sobre imóvel (art. 73, §1º, I do Novo Código de Processo Civil), ou seja, se
ele for casado o cônjuge do proprietário também deve ser réu, o que no Direito
chamamos de litisconsórcio passivo necessário.
É importante que o
cônjuge do proprietário também seja citado porque se não for o processo é nulo,
conforme já decidiu o Superior Tribunal de Justiça (REsp 147.769/SP, Rel.
Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, DJ 14/2/2000, p. 34).
Se você não souber o nome
do proprietário do imóvel é possível fazer uma pesquisa junto aos cartórios de
registro de imóveis e assim descobrir as informações do indivíduo.
Caso opte pela ação
demolitória, além das fotos você precisará também de testemunhas e caso conheça
algum engenheiro civil já deixe ele de sobreaviso, porque muito provavelmente o
juiz determinará uma perícia e você precisará de um assistente.
Enfim, os detalhes do
processo você deve se informar com seu advogado, pois o meu papel aqui é apenas
tentar esclarecer em linhas gerais e de modo prático o que fazer nessa situação
tão complicada que é um imóvel vizinho que corre o risco de desabar sobre a sua
cabeça.
Espero ter ajudado.
Qualquer pergunta,
crítica ou sugestão, pode deixar nos comentários.
Obrigado, JusAmiguinhos e
até o próximo post da Nova Série
Vizinhos!
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